Инвестиционная консалтинговая группа, ООО

Риски передачи жилья в аренду Когда мы говорим, что живём за счёт сдачи квартиры, то многие делают многозначительное выражение лица и завистливо произносят: “Повезло вам, РАБОТАТЬ не надо”. Но так ли легка жизнь арендодателя, у которого только одна квартира. Какие есть риски сдачи квартиры в аренду. Я сразу откидываю вариант, когда у семьи в распоряжении несколько квартир или домов – это уже настоящий бизнес, как если б человек жил в своей квартире и имел офис или магазин под сдачу. В этом случае пункты могут немного отличаться, т.к. сдача поставлена на конвейер. Но и такие люди найдут полезное в этой статье. Мы сдаём единственную квартиру и живём на съёмной, чтобы быть ближе к природе, друг другу, детям и… меньше работать и больше путешествовать. Это не простой, но любимый нами стиль жизни. Мы сократили свой бюджет до 20 000 р., на который живём и радуемся жизни… Ладно, ближе к делу… Опасно ли сдавать квартиру? Не буду долго разглагольствовать на этот вопрос и отвечу прямо: “Да, опасно”)))). Нет, серьёзно. Любая деятельность опасна и чем-нибудь да чревата. Почти у каждой профессии есть профессиональные болезни и риски. Здесь правильней задать другой вопрос: “Какие опасности подстерегают арендодателя? Что предпринять, чтобы уменьшить риски? Готов ли я эмоционально вынести эти риски?”. Вот на эти вопросы я и постараюсь вам ответить, а так же расскажу про свой опыт. 1. Чистоплотность Риск: Хозяину нужно сразу уяснить, что чистоплотность въезжающих не зависит от их социального и экономического положения. И тем более не зависит от вашего ремонта. Сложность в том, что заранее предсказать, кто, в этом плане, въезжает никак нельзя. Можно только уменьшить риски. Если у вас старенький ремонт, а въехали аристократы по натуре, то они ещё и подправят вашу квартиру в лучшую сторону. Но если у вас красивый ремонт, а въезжают друзья тараканов и клопов, то вам придётся подправлять квартиру, причём за свой счёт. Совет: Не хочу ни кого обижать, потому что у всех наций есть сильные и слабые стороны, а так же исключения. Русские и европейцы, как правило, чистоплотные. Азиаты и кавказцы, я вас люблю, но при съёме вы, как правило, показываете самые грязные показатели. 2. Поломки Риск: Всё когда-то ломается и выходит из строя, но те кто берёт вашу квартиру в аренду убивают технику и мебель ещё быстрее. Никто не виноват, это просто психология, издержки профессии так сказать. Если в вашей квартире, что-то стало поскрипывать, то вы сразу постараетесь починить, чтобы оно служило до вашей смерти. Жильцы же предполагают, что жить у вас до смерти не будут и потому не будут спешить с починкой, пока не начнутся проблемы. А кто из вас, снимая номер в гостинице, будет чинить проблему??? Да ни кто!!! Вы заплатили за номер и вы будете ждать, что хозяин решит эту проблему. Это нормально, это бизнес, детка. Совет: Сделайте инструкции к своей технике, заламинируйте их и вручите постояльцам с договором, в котором указана залоговая сумма и их ответственность за поломку техники в случае неправильной эксплуатации. Повышенный износ делают дети, кошки/собаки и те, кто приехал из краёв, где этой техники нет: деревни, аулы, кишлаки. Опять же, ничего личного. Как человек может беречь хрусталь, если всю жизнь пил из алюминиевой чашки, которая не бьётся. Это издержки бизнеса. Наш опыт: Залоговая сумма спасла нас, когда жильцы сыпали без меры порошок в стиралку. Мы вызвали мастера. Он сказал, что виноваты сыпальщики. С залоговой суммы погасили вызов мастера и ремонт. Так же их ребёнок летающим вертолётом покоцал холодильник и нарисовал на обоях и колонках. Такой износ был компенсирован опять же из депозита. Так как мы сами мотаемся по съёмному жилью и у нас есть дети, то и мы попадали в такую ситуацию, хотя очень строго следим за детьми. Наши дети изрисовали все обои в комнате, пока мы спали. Разошлись с хозяевами с миром, т.к. дали денег на обои и оставили, купленную нами, газовую колонку. 3. Проблемы с соседями Риск: Вы там не живёте и не можете контролировать поведение жильцов. Они же в свою очередь могут устроить притон или молодёжный клуб. А могут просто оказаться скандалистами и регулярно скандалить с соседями. Самое сложное, если скандалистами окажутся соседи и тогда не важно насколько хороши жильцы. Совет: Начну с самого сложного: скандальные соседи. Один из вариантов (не экономный) это предложить им, например, за 500-1000 следить за тем, кого водят жильцы и вам докладывать. И соседям занятие по интересу и вам спокойней. Другой вариант припугнуть законом о вмешательстве в личную жизнь и распечатать судебные прецеденты для ознакомления активных соседей. Но это война, а на войне правил нет, и чем это может закончится никто не предскажет. Наш опыт:У нас шумные соседи сверху и снизу, но к счастью они не пристают к нашим постояльцам. Те, кого описывал в предыдущем пункте, ко всему прочему, скандалили из-за парковочного места с жильцами подъезда, но, к счастью, проблем у нас с соседями не возникло. 4. Задолженность по коммунальным услугам Риск: Если оплату коммуналки вы возложили на жильцов, то вы рискуете, получить задолженность, потому что они могут иногда не заплатить. Если они внезапно съезжают, то месяц, кода съехали, они точно не оплатят. Могут оставить задолженность за междугородние переговоры по телефону. Совет: Во-первых, нужно иметь всё ту же залоговую сумму. Во-вторых, следить за оплатой коммунальных услуг. Если вы живёте в другом городе, нужно зарегистрироваться на сайте ЕИРЦ, где сдаётся жильё, если таковой имеется, и отслеживать платежи. Если сайта ЕИРЦ нет, то можно попросить жильцов, чтобы они присылали фото оплаченных квитанций. Наш опыт: Мы честные и всегда платим коммуналку, где снимаем. Но однажды столкнулись с проблемой. В одной квартире в ТСЖ можно было платить только по терминалу, где нужны были реквизиты. У нас не было реквизитов на электричество, о чём были поставлены в известность хозяева. Но те 3 месяца не давали нам их (нужно было хозяевам ехать в электроснаб). И когда мы внезапно съехали; они остались с долгом. Мы в компенсацию оставили холодильник и стиралку, которых не было изначально. Вывод для хозяев: не затягивайте, для своего же блага, такие важные действия с реквизитами. Недостачи по коммуналке мы получаем после каждого съезда жильцов. Только залоговая сумма, помогает быстро решать проблему. 5. Несвоевременная оплата Риск: Просрочка арендных платежей — это самый большой из финансовых рисков в этой сфере (надеюсь пожар и затопление богатых соседей снизу вас не постигнут)))). Как это бывает: Ж: – Мы так давно дружим/снимаем у вас. У нас сейчас напряжёнка в деньгах, можно мы оплатим позже? Х: – Хорошо. месяц спустя: Ж: – Потерпите ещё чуть-чуть, а в этом месяце мы и коммуналку не сможем оплатить. Можно? Х: – Хорошо. В конце концов они проживают всю залоговую сумму и больше, а потом 1го числа резко съезжают, а 5-го вам приходит квитанция за последний месяц их проживания. А теперь подумайте, с чьего кармана будет оплата, если залоговая сумма ушла на их проживание? Совет: Во-первых, самый высокий риск составляют безответственные друзья. Их очень тяжело выставить за дверь. А если они нарушат все мыслимые сроки, то и в суд подать на них не поднимется рука, чтоб отсудить долг. Во-вторых, не допускать проживания жильцов сверх меры. Мера у каждого своя. У нас мера это половина залоговой суммы (10000р.), т.к. остальное точно уйдёт на погашение коммунальных услуг, простой квартиры пока ищем новых жильцов и внезапную(внебюджетную) поездку в другой город, где находится квартира. Наш опыт: Здесь опыт у нас богат. Несколько раз, жильцы вдруг начинали ошибаться по нескольку раз в отправке нам положенных сумм. Сегодня в одном номере ошиблись, деньги не дошли, через 3 дня в другом, опять денег у нас нет. через 2 дня опять… Думаю и дураку ясно, что люди тянут резину, чтоб подольше бесплатно прожить. Приходится всё бросать и ехать. При встрече лицом к лицу выясняется, что денег нет, а то и самих жильцов, а долги за коммуналку есть. У нескольких знакомых был печальный опыт с тем, кому они доверяли, смотри п.1 совета. Они были настолько сострадательны, что ждали этого “потом отдадим/оплатим” 7 месяцев. Другие несколько лет!!! В обоих случаях, при попытке освободить свою квартиру, столкнулись с яростной злобой и обвинением в отсутствии любви и сострадания. Думаю вы уже догадались, что всё это время коммуналка так же не платилась. Определение для таких выберете сами – нахлебники/эгоисты/бе зответственные/глупые дети. Последний случай у нас был как раз с тем, с кем дружил с детства. Дальше пойдёт наболевшая лирика. При их въезде я сказал: “На эти деньги мы живём и не можем допустить просрочки оплаты. Если у вас будут финансовые сложности, то я могу принять вас в доме, который снимаю, но не могу держать вас здесь бесплатно. Залоговую сумму верну только при въезде следующих жильцов, но не могу её зачесть в ваше проживание. В доме, где снимаю, я могу вас принимать сколь угодно долго, не брать за проживание и кормить за свой счёт, пока вы не встанете на ноги, но не в этой квартире.” – “Мы всё понимаем и с условиями согласны. Не переживай” — ответили они мне. И понеслось. На третий месяц он попросил отсрочку на пол месяца, я согласился. На четвёртый начали слать 3мя частями в течении месяца и только пол суммы. Потом и вовсе не смогли оплатить. Я сказал, что, если он хочет жить там, то ему нужно пойти работать туда, где дают деньги, а если нет, то чтобы освободил квартиру и может жить с нашей семьёй в доме. В ответ я получил кучу критики и учений, как мне надо вести свои финансы. Короче со скандалом разъехались, залоговую они прожили, коммуналка осталась, и срочный приезд из другого города пришлось делать с обнулённого бюджета за свой счёт. Так ещё и ключами шантажирует, не отдаёт, придётся делать дубликаты за свой, опять таки, счёт. Продолжение лирики читайте в следующем пункте. 6. Скандалисты Риски: Если жильцы скандалисты, то это самый тяжёлый риск в эмоциональном плане. Во-первых, они,скорее всего, создадут проблему с соседями. Во-вторых, при пересечении интересов (несвоевременная оплата жилья, поломки) скандала не избежать. А самое страшное то, что их проблемно выгнать; они ищут скандала, а тут такая возможность. Совет: 1. Внимательно выбирайте, с кем подпишите договор аренды; скандалистов, как правило, видно заранее. 2. Самые скандальные разборки происходят с безответственными друзьями. 3. Сохраняйте спокойствие и постарайтесь найти взаимовыгодное решение. 4. Если ни первое, ни второе не помогло и вопрос выселения встал ребром, то сохраняйте британское спокойствие, много не говорите и не угрожайте; скандалисты бояться молчаливых. Скажите им тихо и невозмутимо: “Хорошо. Будем действовать по другому” – развернитесь и уходите. Лучше без них спокойно обдумайте, какие действия предпринять. Скажу сразу, нахрапом тут взять не получиться. Полиция и участковый тут тоже не помогут. Выселить человека из арендованной квартиры реально возможно только через суд-по решению суда и только судебными приставами. Наш опыт: Продолжение лирики. За всё время, которое мы сдаём, скандалить пришлось с тем, кого я другом называл. Когда они начали влезать в наши долги, я их с любовью заверил, что их не выгоню и потерплю, но им надо решать свои проблемы. В ответ мне прислали, что говорить со мной ласково не будут, потому что мне нужно научиться распоряжаться деньгами. Дальше больше. На второй месяц не проплат, я оставил все свои проекты, дворовое хозяйство и пошёл работать подсобником, чтобы моя беременная жена и двое детей были сыты. Обратил внимание квартиросъемщика на этот факт и предложил ему так же пойти на работу с зарплатой, а не заниматься проектами не приносящими прибыль. Но ему кормить никого не надо; в его семье только работающая жена. Естественно, в ответ мне суждено было услышать, что я сам виноват в своих финансовых проблемах, а так же чтобы я его не трогал, а то он взорвётся. Курс он выбрал, без скандала никуда. Мы живём в 1700 км. от квартиры и, видимо, этим он пользовался, что тут же явиться и выставить его мы не можем. Кто со мной близко знаком, тот знает насколько я невозмутим на проблемы, но тут!!!… переписки и попытки мирно уладить вылились на 60 страниц печатного текста… Через несколько дней после начала разборок я начал сыпать без сожаления оскорблениями. Что тут скажешь. Действительно сам виноват… что выбрал в друзья такого человека. С чужим бы распрощались без сожаления и, возможно, без скандала ещё вначале января, когда был нарушен договор. 7. Налоговая Риск: Он возможен, только если вы не платите налоги за сдачу. Риск исходит от ваших жильцов, с которыми вы заключаете договор, и от соседей, которые на вас могут донести (помните пункт 3. Проблемы с соседями и войну с ними?). Совет: Мой совет во всём быть честным и платить налоги, для сдачи жилья обязательно оформлять ИП, если вы являетесь хозяином. Убедитесь сами- Статья 116. Нарушение порядка постановки на учет в налоговом органе, определяет: 1. Нарушение налогоплательщиком установленного настоящим Кодексом срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, влечет взыскание штрафа в размере 10 тысяч рублей. 2. Ведение деятельности организацией или индивидуальным предпринимателем без постановки на учет в налоговом органе по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, влечет взыскание штрафа в размере 10 процентов от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей. И заметьте! Тут идет речь не об уплате или уплате налогов, а только за то, что вы не зарегистрировались в налоговом органе в качестве ИП. Тут, пройдя по этим ссылкам на реальные судебные решения, Вы можете увидеть как это работает: 1. https://rospravosudie.com/court-stavropolskij-kraevoj-sud-stavropolskij-kraj-s/act-532668372/ 2. https://rospravosudie.com/court-verxovnyj-sud-respubliki-tatarstan-respublika-tatarstan-s/act-523679854/ 3. https://rospravosudie.com/court-starorusskij-rajonnyj-sud-novgorodskaya-oblast-s/act-511781063/ 4. https://rospravosudie.com/court-kalininskij-rajonnyj-sud-g-chelyabinska-chelyabinskaya-oblast-s/act-519338448/ Пояснения: Жизнь много сложнее, чем её можно смоделировать на бумаге и прописать в законе. Например я категорически против пиратских программ на компьютере, но я не лезу с нравоучениями в чужие компьютеры. Так и здесь, я за налоговую честность, но не все до этого доросли, это много сложнее отказа от пиратского ПО. Наш опыт: Мой заикавшийся друг, в середине разборок, начал, в дополнение к остальному, шантажировать меня ещё налоговой и договором, который был между нами заключён. Я договор подписал условно, у меня в договоре даже его паспортных данных нет, а он подошёл к своему со всей ответственностью, видимо я не первый, с кем у него возникают серьёзные проблемы, и он знает, чем можно потом шантажировать. Только мои личные отношения с налоговой позволяют мне не реагировать на его угрозы.

Внимание! Директор ООО Инвестиционной консалтинговой группы и ООО Русс-Авто -Таран Константин Павлович и он же Шибаев руководит сатанинской сектой! Четыре человека которые были членами этой секты по средством гипноза этого человека отдали этому человеку все свои сбережения и переоформили на этого человека свои квартиры и странным образом после этого покончили собой. Кто повесился, кто прыгнул с балкона, кто то застрелился. Среди этих несчастных был мой муж которого они завербовали к себе летом прошлого года. Мой муж был предпринимателем, воспитывал дочь и был хорошим супругом, пока не связался с этой сатанинской конторой. Через месяц буквально я не узнала поведение своего мужа. Он стал мало разговорчив, пытался сам втянуть меня в эту же секту, обещал какую-то свободу после смерти, перестал детей замечать, забил на работу. В 14 августа 2015 года я нашла его в ванной с перерезанными венами. И только через месяц после его смерти , когда члены этой банды в месте с полицией пришли выгоняться меня и моих детей из квартиры, я узнала что муж переписал в завещании две свои квартиры на Таран КП. К сожалению ни в одной из этих квартир ни я ни мои дети прописаны не были и нам пришлось её покинуть. Когда я начала интересоваться что эта за контора такая то выяснила что мой муж был такой ни один. С адвокатом мы написали письмо Президенту В.В Путину, обратились в следственный комитет и в государственную думу, чтобы они нашли управу на этих отморозков. В настоящее время я собираюсь обратиться ещё и к Папе римскому и в международный Гаагский трибунал. Поэтому собираю таких же несчастных как я - давайте объединимся. Пишите мне в личку в контакте: https://vk.com/id15759551

Уважаемые граждане, кто имел неосторожность вступить в договорные отношения с данной компанией знайте, что все положительные отзывы написаны самим Тараном, он же Константин Павлович Шибаев, он же руководитель компании Северо-Западная Инвестиционная группа Монахов Константин Викторович, компания оформлена на подставное лицо, но фактически руководит Таран, работают там те же сотрудники и по тем же адресам, и его подельниками. К примеру под логиным Аврора Трейман скрывается и пишет хвалебные отзывы ни кто иная, как работница компании и подельница Тарана - Светлана Куклина. Все, кто пострадал от действий этой компании мошенников обращайтесь в суд с иском о расторжении договора аренды, признании недействительным договора субаренды, выселении и взыскании задолженности по арендной плате + проценты по ст. 395 ГК РФ. А параллельно обращайтесь в ОБЭП УМВД по Калининградской области с заявлениями о привлечении к уголовной ответственности Тарана и его подельников по факту мошенничества. Но для того, чтобы этими заявлениями занялись серьезно, а не отписывались отказом в возбуждении уголовного дела по основаниям того, что тут гражданско-правовые взаимоотношения, нужно подавать коллективные заявления, тогда будет четко прослеживаться система обмана и правоохранительные органы не смогут отмахнуться от заявления. И не бойтесь противостоять Тарану. Все штрафные санкции, перечисленные в договоре не законны, противоречат действующему законодательству, поскольку компания не является административным органом или органом исполнительной власти, наделенной правом накладывать штраф!!! Это бред сивой кобылы, рассчитанный на незнание вами законов и своих прав! Таран и его подельники пишут тут и на других сайтах, что отрицательные отзывы оставляют конкуренты, это вранье! Я такой же обманутый собственник жилья, имевший неосторожность заключить с ними договор аренды. При заключении договора они идут на различные уловки по подмене прочитанного договора на другой экземпляр. В моем случае у меня были замечания по договору и особые условия по проживающим, Светлана Куклина тут же пообещала их внести, Вышла в другой кабинет и через 5-10 минут вернулась с тремя экземплярами договора. Вот тут-то и используются человеческие чувства - доверие и можно сказать лень, вы уже не читаете как правило весь договор повторно, особенно когда это делать трудно, учитывая мелкий шрифт договора и чудным образом вышедшее из строя освещение офиса... Вот и в моем случае было так же, ограничился только прочтением той части, где были замечания. Также до подписания договора Куклина заявляла, что оплата будет производится автоплатежем на карту в течении двух дней, максимум в течении 5 банковских дней, все это сопровождалось обилием инфы о том, кто будет проживать в квартире, что это их сотрудница и что она горит желанием съехать из гостиницы и прямо в день подписания договора вселиться в квартиру на моих условиях. По факту в нее вселили двух парней - еще один обман. Деньги не выплатили ни на второй, ни на 5-й, ни через 10 дней, кормили завтраками каждый день, а по истечении 10 дней заявили, что у них по договору нет предоплаты и посоветовали его почитать внимательно. Прочтя договор я и обнаружил, что текст договора не соответствует первоначальному, который я читал в офисе. Не соответствует порядок оплаты, появились неадекватные штрафные санкции и т.д. Я написал им претензию и соглашение на изменение условий договора, на которую официально так и не ответили. Только на электронку Таран прислал отписку, что у них нет предоплаты. На мое возражение, что и сам вижу, поэтому требую внесение изменений, вообще не ответили, проигнорировали. По истечении месяца оплата так и не была произведена, снова пошли отговорки, то доверенность у бухгалтера закончилась, то завтра точно будет и так каждый день. Тогда я направил им требование о расторжении договора и погашении задолженности. Тут началось самое интересное. Мне ответили, что я нарушил условия договора, так как вмешался во взаимоотношения арендатора и субарендатора и поэтому аренду обратили в штраф 20000 руб. По истечении второго месяца снова не заплатили аренду, хотя плату с субарендатора брали исправно наличкой себе в карман. Возражения, что штраф незаконен, так как не я вмешивался в отношения арендатора с субарендатором, а это у субарендатора ко мне появились вопросы, так как в моем договоре сумма стояла 14000 руб. в месяц, а в договоре субаренды 9000 руб. в мес. Субарендатора очень интересовала эта разница явно не в пользу компании и возникли подозрения, что это мошенническая схема, что либо ему поднимут плату, либо мне не заплатят, что и произошло. Но на мои возражения компания не отреагировала. А на мои предупреждения обратиться в правоохранительные органы пошли угрозы, оскорбления. В настоящий момент в Центральном районном суде рассматривается мой иск к компании. И это не единственный иск, их уже достаточно много и они все подлежат удовлетворению, есть все на то основания. Так что смотрите на наглядном примере, что компания Тарана с подельниками представляет из себя. Если у вас возникли проблемы из-за этой компании мошенников, звоните мне по тел.: +7 909 781 6565

Таран Костантин он же Шибаев, Монахов ООО "Русс-Авто", ООО "Инвестиционная консалтинговая группа", Северо-Западная инвестиционная группа. Всем пострадавшим. Для подачи коллективного заявления в Следственный Комитет Предлагаю назначить встречу у входа в Следственный комитет Адрес: 236040,г.Калининград, ул.9 Апреля,60А Дата: 29 августа 2016г Время: С 9:00 - до 10:00 Иметь с собой документы: паспорт, копию заявления в полицию, прокуратуру; копию договора..(Чтоб избежать подставных лиц) Там же оформим коллективное заявление.

А я снимала у них квартиру! Как то пришла домой с работы и дверь не могла открыть. Позвонила к контору- приехал Константин, с бригадиром монтажником дверь вскрыли. Не нормальный мужчина-хозяин прилетел через два часа и стал ломиться-я вызвала полицию и проблему решили. Просто дело в том что этот не нормальный приходил ко мне раз пятнадцать. Первый раз пришел под предлогом показать как работает двух контурный котел-показал. На следующий день пришел-не ждали, приволок с собой шампанского и цветы где то нарвал. Как то неловко было не не выгонять же хозяина.... Ладно думаю пообщаюсь с ним... сидел у меня до пол второго ночи -не знала как избавится от него. Но он уходить и не собирался, а когда я намекнула ему что очень хочу спать и что я после работы устала-завтра тоже ведь на работу. Так он предложил что останется со мной . Я была в шоке. Слава богу до скандала не дошло но пускать его я уже не стала. Через день этот тип вернулся и потребовал открыть ему дверь или он сломает ее и выгонит меня а с конторой договор сказал что расторг. Я в новь позвонила в контору и сообщила что ко мне в квартиру ломиться не нормальный хозяин. Где то минут через 20 приехал сам Таран с какими то товарищами с Кавказа и спустили его в низ. Но на этом весь прикол не закончился. В дальнейшем в разные дни мне приходилось четырежды вызывать полицию, что бы те в свою очередь нашли методы воздействия на такого идиота. Полиции я показала документы и договор аренды и вопрос был исчерпан. Что мне ноги раздвигать теперь нужно было такому придурку из за этой квартиры? Потребовала от конторы вернуть мне деньги или заменить жилье.Мне же сказали там что они не обязаны защищать меня от неправомерных действий собственника и что они защищают меня только потому что ко мне с интересом и уважением относиться их директор. А защитой обязана заниматься непосредственно полиция, а не они. Сошлись на том что контора оштрафует хозяина за его действия а меня в счет моих моральных издержек освободят от оплаты за проживания на целый месяц. Так и получилось. После меня к этому хозяину на квартиру контора поселила каких то или дагестанцев или чеченцев. Вот пусть этот не нормальный теперь в гости зайдет к ним. Хотелось бы увидеть. Я представляю что если бы я снимала квартиру не через контору, а на прямую у этого типа то мне бы пришлось бы точно ни легко. Но так или иначе через два месяца я все равно уже съехала к матери.

Ха Ха давно я так не смеялась и это пишет человек у которого по сути нет не чего ,не рубля в кормами,ни собственной квартиры а имеющие в этом мире только пустое место ,не кому ненужное существо.,живущее иллюзиями и вечных поисках очередной жертв которая бы тебя содержала ,так что ,стоит тебе подойти к зеркалу в трусах взглянуть на себя,почесать яйца или жопу с геморроем,так как затылок твой плешивый без толку чесать и заткнуть своей рот,так как в качестве тебя я имею ВСЁ!!!!

Для лиц интересующихся деятельностью моей компании, сплетникам и интриганам поясняю, что с 02 февраля 2015 года, я являюсь учредителем и генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная консалтинговая группа» ОГРН 1153926002339, ИНН 3906952371 - юр. адрес: г. Калининград, пер. Беланова, 3 Основным направлением предпринимательской деятельности Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная консалтинговая группа» (далее -компания) является аренда жилых помещений для дальнейшей их передачи в субаренду контрагентам компании. Согласно п.п. 2.1.1 и п.п.2.1.2 указанного Договора Собственник жилого помещения прямо предоставляет свое согласие на передачу указанного жилого помещения в субаренду третьим лицам. Положения такого Договора аренды, не предусматривают каких либо ограничений для вышеуказанных действий. Кроме того, у каждого собственника жилого помещения и у родственников каждого такого собственника в момент заключения Договора аренды жилого помещения либо непосредственно после того изымается Гарантийное письмо о согласии на передачу жилого помещения в субаренду третьим лицам. Условия и порядок расчетов, предусмотренный Договором аренды, определен в пунктах 4.1 , 4.2 и 4.6. Согласно указанных предписаний, Договор аренды не предусматривает какой-либо ПРЕДОПЛАТНОЙ либо АВАНСОВОЙ формы расчетов. Объяктивную, а не субъективную стоимость любого товара или услуги определяет исключительно рынок. Собственники жилых помещений, предлагая свое жилье в аренду, часто не могут определить адекватную арендную стоимость своих жилых помещений и назначают стоимость, которая во много крат превыщает ее среднюю стоимость (http://realty.kurs-kotirovka.ru/kaliningrad/). Разумеется с тем, чтобы избежать простоя такого жилого помещения и финансовых рисков, компания не принимает на себя обязательств по Договорам аренды за помещения собственники которых отказывают компании в разумном торге относительно наиболее оптимальной стоимости аренды жилого помещения. Назначая более высокую арендную плату за жилое помещения, такое жилое помещение как правило остается не востребованным на рынке на протяжении длительного времени. Компания принимает на себя обязательства только по тем жилым помещениям и Договорам аренды собственники которых выражают свое согласие с положением п.4.6 Договора аренды жилого помещения согласно которому стоимость арендной платы с собственником расчитывается в соответствии с Договором субаренды подписаный с субарендатором. Таким образом, Договор аренды открыто содержит механизм, когда стоимость любого отдельного жилого помещения может быть снижена компанией в одностороннем порядке до оптимального рыночного предела. Таким образом, возможные вопросы о том, почему отдельные жилые помещения передаются в субаренду за стоимость ниже чем установлена Договором аренды находят ответ в пункте 4.6 Договора аренды. Компания несет весьма жесткие обязательства и, перед субарендатором такого жилого помещения, и эти обязательства, ни в коем случае, не должны находиться в зависимости от недобросовестных действий, в том числе, собственника жилого помещения. Таким образом, находясь в условиях обязанности обеспечения законных интересов, как собственника жилого помещения, так и его субарендатора, компания вынуждена определять необходимый баланс интересов своих контрагентов и следовать строго в соответствии с ним. Защита законных интересов каждого отдельного субарендатора, является не менее приоритетной задачей компании. Для эффективной защиты интересов субарендатора, наша компания ведет, исключительно, постоплатную форму расчетов с собственниками жилых помещений- т.е. арендная плата производится собственнику по истечению каждого месяца. При обстоятельствах, когда законные интересы субарендатора нарушаются вмешательством, со стороны собственника жилого помещения, у компании возникают высокие риски, вызванные обязанностью возмещения субарендатору его убытков и моральных издержек. Таким образом, условия и порядок расчетов за аренду жилого помещения с его собственником, находятся в причинной связи с недопустимостью всякого вмешательства во взаимоотношения нашей компании с субарендатором. Например: в случаях, когда в адрес компании поступает Претензия субарендатора относительно несогласованного визита собственника с целью- непредусмотренной договором аренды, или без согласования дня и времени такого визита, либо о злоупотреблении правом со стороны собственника штрафные санкци, предусмотренные пунктом 8.4 Договора аренды, путем их свободного удержания из арендной платы, позволяют обеспечить эффективную защиту интересов, как самой компании, так и интересов субарендатора. Указанное положение служит гарантом обеспечения законных интересов и прав субарендаторов и, одновременно средством сдерживания от злоупотребления правами со стороны собственника. Согласно ч.3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Таким образом, изложенная мной от имени компании позиция, получившая свое отражение в Договоре аренды о недопустимости авансовой формы расчетов за аренду жилых помещений служит обеспечению гарантий и разумного баланса законных интересов своих контрагентов (собственника и субарендатора). Согласно ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Обобщаяя в едином положении и право собственности и право пользования Конституция РФ гарантирует гражданам право пользования жилым помещением на ровне с правом собственности. Однако, часто собственники жилых помещений ошибочно полагая, что их правовое положение выраженное правом собственности на жилое помещение имеет приоритет над правом пользования и общими требованиями свободы договора, выражают требования об измении условий расчетов, под угрозой самовольного выселения субарендатора и расторжения Договора аренды с компанией без обоюдного соглашения об этом и необходимого в этом случае судебного решения. Условия и порядок расторжения и изменение Договора аренды, предусмотрены пунктами 7.1 и 7.2 названного Договора. Неотъемлемыми условиями расторжения и изменения Договора аренды в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации является наличие соответствующего Соглашения второй Стороны Договора либо Решение суда. К сожалению, в целях защиты третьего лица, а таковым является субарендатор, действующее законодательство по угрозой гражданско-правовых санкций запрещает одностороннее расторжение Договора аренды — это означает, что при всем уважении к собственнику и желание найти понимание с ним моя компания не сможет расторгнуть Договор аренды раньше месячного срока со дня предъявления собственником требований об этом. Согласно пунктам 2.4 и 6 Договора аренды, собственник жилого помещения приняли на себя обязательства в течении установленного в Договоре срока предоставлять данное жилое помещение в аренду моей компании с правом его дальнейшей передачи в субаренду. Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения названного обязательства - не допустим (!!!) , кроме случаев специально предусмотренных законом. Исчерпывающий перечень случаев специально предусмотренных законом приведен статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, где определено, что Договор аренды жилого помещения расторгается только по Решению суда либо по Соглашению обоих Сторон. Доводы некоторых собственников жилых помещений о том, что компания с самого начала не имела намерений производить оплату за арендованные жилые помещения не соответствуют действительности. У компании имеются Договора по которым расчеты за аренду жилых помещений производились регулярно. Как уже вышесказано условия и порядок расчетов за аренду жилого помещения с его собственником, находятся в причинной связи с недопустимостью всякого вмешательства во взаимоотношения компании с субарендатором. Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Штраф — это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Размер штрафа может быть определен указанием конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета. Согласно пункта 8.4 Договора аренды предусмотрен штраф за всякое вмешательство со стороны собственника и членов его семьи во взаимоотношения компании с субарендатором в размере 20 тыс.рублей и порядок его удержания. С данным положением Договора аренды любой собственник в момент подписания договора выражает согласие. Применение штрафных санкций предусмотренных Договором аренды в отношении собственника жилого помещения правомерно лишает последнего получения дохода от аренды жилого помещения поскольку штраф в размере 20 тыс рублей удерживается компанией самостоятельно из близжайщего арендного платежа. Любое вмешательство, которое совершается со стороны собственника в отношение компании с субарендатором фиксируется и на цифровом носителе и документально - претензией субарендатора. Уведомление о наложении штрафа впоследствии направляется собственнику по указанной им электронной почте и почте России. К сожалению в России граждане очень часто не совсем серьезно относятся к любого характера Договорам и к своим обязательствам, которые принимают на себя, допускают нарушения, что и влечет применение соответственно штрафных санкций. Ярким примером тому является нитолько кредитный рынок в банковской системе со своими неплательщиками. Выражая свое не согласие с применением в отношении себя штрафных санкций такие собственники, как правило прибегают к различным в том числе и нестандартным методам востановления своего утраченного интереса: обвиняют представителя компании и саму компанию в подтасовке договора или в каком — либо обмане при разъяснении положений Договора аренды; вымагательству - со стороны третьих лиц; к давлению на добросовестных субарендаторов - проживающих в жилых помещениях; шантажу -путем размещения негативных отзывов о компании в сети интернет и обращений в полицию с заявлением о мощенничестве. Однако, со дня подписания договора аренды каждый собственник жилого помещения получает на руки дубликат такого договора, который имеет возможность перечитать неограниченное число раз и при необходимости выразить к содержанию любого его положения свои замечания, дополнения и предложения о его изменении. Пункт -7.2 Договора аренды предусматривает возможность внесения изменений любого положения Договора аренды. Указанным образом, компания в своих гражданско-правовых отношениях с любым собственником жилого помещения действует прямо, открыто и честно. Собственники жилых помещений, которые не допускают нарушений Договора аренды и принятых на себя обязательств денежные средства в порядке арендной платы за жилое помещение получают регулярно либо в исключительных случаях с задержкой, но не более чем на 10 дней. При наличии необходимости и при условии недопустимости дескридитации компании и меня лично мной могут быть предоставленны данные о тех собственниках жилых помещений с которыми компания проводила платежи регулярно. Прибыль компанией формируется за счет разности в Договорах аренды и Договорах субаренды. Так, Договор аренды предусматривает постоплатную помесячную форму расчета с собственником жилого помещения, в то время когда Договор субаренды предусматривает предоплатную помесячную (авансовую) форму расчетов со стороны субарендатора. В момент когда у компании перед собственником наступает только первый расчетный период субарендатор производит расчет за субаренду жилого помещения уже второй раз. Субарендная плата произведенная субарендатором в первый раз и составляет прибыль компании. Следовательно, ни в интересах компании было бы определять стоимость субарендной платы ниже рыночной стоимости жилого помещения. Механизм предусмотренный пунктом 4.6 Договора аренды лишь позволяет компании определять размер стоимости аренды/субаренды жилого помещения исходя из действительных реалий на арендном рынке жилья, а не субъективных илюзий.

Таран ,тебя послушать так тут все фейки. "Назовись и покажись?! " ты и в правду дебил,ты что читать неумеешь ? Женя (Евгения )меня зовут!!

Слушай! Вас в Калининграде таких по 50 штук - присосок на одном квадратном метре. Ты какая из них? Делом займись лучше нормальным каким - либо. Ровно сколько ты пишешь про меня мемуаров ровно столько же я буду смеяться над тобой и тебе подобными. Можете хоть записаться и зарыться в своих интригах,а я с удовольствием почитаю их и подниму себе настроение. Ты вообще кто? Сходи к зеркалу- посмотри на себя, а потом сходи и загляни к себе в кошелек,подумай-почеши свой бестолковый затылок, сделай выводы и можешь продолжать писать про меня свои интриги. https://vk.com/id269716347

молодец евгения

Некоторые пользователи,а чаще всего это риелтеры, чье благосостояние страдает от присутствия Инвестиционной консалтинговой компании на Калининградском рынке, с использованием без контрольных возможностей опубликования любой дезинформации , без оснований, обвиняют компанию в совершении различных преступлений. Неизвестные лица сообща с другими либо по отдельности создав себе на каждого по несколько аккаунтов на различных ресурсах ведут информационную конкурентную борьбу в сети с моей организацией-распространяя дезинформацию и ложные сведения.Некоторые лица за удаление лживых сведений о компании незаконно требуют от руководства компании различные суммы денежных средств,которые требуют перечислить на различные реквизиты. С подобными незаконными действиями и прочими атаками различных прохиндеев сталкивается весьма большая масса предприятий и организаций чей потребительский спрос на рынке во многом зависит от рекламы в сети интернет. Такое явление стало сегодня нормой, а информационные атаки в сети целым направлением бизнеса недобросовестных пользователей. Поводом для негативных отзывов в интернете имеют место и иные обстоятельства : Отсутствие риелтерской комиссии за субаренду жилого помещения у нашей компании, явилось существенным рычагом позволившим переломить арендный рынок жилья в Калининграде, привлечь основную массу потребителей арендного жилья и, соответственно, оставить без дохода все остальное риелтерское сообщество региона. Именно данным мотивом, руководствуются лица, которые прячутся за вымышленными именами и не существующими аккаунтами в сети и выкладывают в отзывах на различных ресурсах различный бред,лож и сплетни, с целью дискредитировать нашу компанию в глазах чрезмерно мнительных пользователей сети интернет. Однако, Инвестиционная консалтинговая группа ни когда не пойдет на компромиссы с вымогателями или прочими интриганами. Руководство компании, надеется на здравый рассудок, разборчивость и понимание граждан и своих потребителей. Кому интересно, как работают виртуальные террористы и как устроен их бизнес пройдите по ссылке :http://pr.qteam.ru/service/delete-negative-content.php или http://cabis.su/allnews/dezinformaciya_v_internete/

Привычная схема аренды квадратных метров, которая знакома каждому из нас, уже доживает свой век. На смену ей приходит иная, новая для нас, но проверенная на европейцах, и оттого заслуживающая особого внимания. За то время, пока мы привыкали к услугам риелторов, в соседней Европе успела возникнуть и достигнуть своего развития целая «культура аренды», главным фундаментов которой являются абсолютно прозрачные рыночные механизмы. Такую же прозрачность и соответственно защищенность предоставляет "Инвестиционная консалтинговая группа", предлагая новые правила аренды жилья. Смысл в том, что не квартиросъемщик, а именно эта компания заключает договор с собственником квартиры. И это логично, поскольку компания является юридическим лицом. В свою очередь у компании с квартиросъемщиком — договор о субаренде. Зачем такая сложность и нужен ли этот посредник? Европейский опыт говорит — необходим. Ведь владелец квартиры получает гарантию на целостность своего имущества, которое отдает во временное пользование за счет того, что компания его страхует, а также гарантию на своевременную оплату согласно договору. Квартиросъемщик в свою очередь обретает арендное жилье со всеми удобствами, без риска, что вдруг могут измениться сроки проживания или стоимость аренды, а также он будет избавлен от частого вмешательства в его личное пространство (собственник имеет право посещать помещение, которое сдал не чаще одного раза в месяц) - все отношения с хозяином квартиры выстраивает уже компания. Причем не на эмоциях, а на юридических основаниях, по сути являясь гарантом соблюдения всех условий договора об аренде. Что касается экономической выгоды, прежняя схема требовала от квартиросъемщика в один момент оплатить комиссию «помощнику» в поиске жилья и предоплату собственнику квартиры за несколько месяцев вперед. Этот же процесс с "Инвестиционной консалтинговой группой" обойдется гораздо дешевле, поскольку выплачивать комиссию не придется. Стоимость субаренды, разумеется, есть, она прописывается в договоре, допускаются ее колебания, но только в разумных пределах — рост не больше чем на 15%, ценовая политика компании весьма демократична в отношении тех, кто берет жилье в аренду. Если говорить непосредственно об арендных выплатах, постоялец платит за месяц вперед, владелец квартиры - получает деньги в конце месяца. Через компанию-посредника. Такая схема помогает избежать просрочки платежа. Впрочем, все остальные вопросы между постояльцем и хозяином жилья, в том числе спорные, тоже решает компания-посредник. Это могут быть претензии со стороны жильца - если они обоснованны и выходят за рамки договора, компания вправе удержать с хозяина квартиры часть суммы за аренду. Или же напротив, владелец окажется недоволен поведением жильца и решит расторгнуть договор, разумеется тоже обоснованно. Кстати в этом случае никаких убытков для собственника квартиры не предусмотрено, поскольку финансовые вопросы он решает опять же через компанию -посредника, деньги получает строго в установленные сроки, а имущество его застраховано.

А что это вы Таран всё в бегах да с бегах?! Да же тут под другим именем !! Теперь вы не Константин а Алексей? Смешно! Хотя ты всегда был трусливой крысой

ТЫ ВООБЩЕ КТО ЧУМА? ЕЩЕ ОДИН ФЕЙК? НАЗОВИСЬ И ПОКАЖИСЬ ХОТЬ...

То Артем то Евгения и все анонимы. Таран хоть и оштрафовал меня один раз но за то платит мне теперь регулярно. Я просто хотел разобраться в тех доводах которые пишут про него тут . Мне сначала стремно стало за себя и за свою квартиру но теперь я понял что вы все тут трусы несчастные и лжецы которые под видом якобы потерпевших распространяете ложь ссыте имена свои называть и избегаете контактов. И знаете что ? Какой бы не был Таран этот ваш -он молодец! Не оставил вас к себе равнодушными. Это вы от злости своей и зависти брешите тут как собаки. Я все таки верю ему, пусть он и уголовник но я верю ему!

Сергей Анатольевич! Артем этот крутяк мне тоже так и не позвонил. Если я что то и могу сделать и как то помочь кому то то я делаю это а брехней как Артем этот не занимаюсь. Мне тоже кажется что Артём этот - зек какой то, которого Таран обидел чем то. Пишете мне в контакте я адрес и телефон давала ниже .

Леночка ты молодец! Сколько ты уже заставила Тарана расторгнуть договоров? Тот даже и не дернулся на тебя)))

Пишите мне в контакте https://vk.com/id132511534 или звоните : 89114859136 , чем смогу помогу. Чтобы быть уверенным в своих решениях советую ознакомиться :ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ Статьи 420, 432, 606, 607 ГК РФ По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Исходя из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В юридической литературе также высказывается мнение о том, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками (Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1). Вместе с тем в литературе встречается и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода) (Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С.С. Алексеев, А.В. Асосков, В.Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011). Аналогичное мнение высказывается в монографии Брагинского М.И., Витрянского В.В. "Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2". С учетом изложенного при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре: - права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ; - данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ). Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло. На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь: от этого будут зависеть правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 настоящих Рекомендаций. Если условие о предмете не согласовано Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды). О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. п. 1.2 настоящих Рекомендаций. Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Вместе с тем существует подход, закрепленный в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны. - Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике. Данный подход отражен в ст. 432 ГК РФ, вступившей в силу с 1 июня 2015 г. Согласно п. 3 указанной нормы сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Это положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования предмета, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ. 1.1. ПРАВО НА СДАЧУ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что по смыслу ст. 157 ГК РФ заключение сделки может быть поставлено под отменительное или отлагательное условие, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Так, договор аренды вновь построенного здания может быть заключен под отлагательным условием о регистрации арендодателем права собственности на объект аренды. Представляется, что данный подход может быть применен и при заключении договора аренды движимой вещи под отлагательным условием возникновения на нее права собственности. В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору. В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным. - Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды, заключенный лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на арендуемую вещь, не является недействительным, см. в Путеводителе по судебной практике. Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора. - Судебную практику, подтверждающую, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе если вещь не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды, см. в Путеводителе по судебной практике. Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ. - Судебную практику, подтверждающую, что не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), право собственности на которое еще не зарегистрировано в ЕГРП, см. в Путеводителе по судебной практике. Сдача в аренду имущества доверительным управляющим Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У." (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий. Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду. Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника. - Судебную практику, подтверждающую изложенную выше ситуацию, см. в Путеводителе по судебной практике. Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду. Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. - Судебную практику, подтверждающую существование двух позиций по вопросу о том, вправе ли доверительный управляющий без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, см. в Путеводителе по судебной практике. 1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ Статья 606 ГК РФ Формулировка ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды. Права и обязанности арендодателя: - обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование; - право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом; - право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования. Права и обязанности арендатора: - обязанность оплачивать временное пользование имуществом; - обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды; - право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование; - право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом. Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров. Так, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ); по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ). Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки, на основании п. 2 ст. 406 ГК РФ, если арендатор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые он не отвечает. Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку ч. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора: - временное владение и пользование объектом аренды за плату; - временное пользование объектом аренды за плату. Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает. Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий: - временное владение и пользование; - временное пользование; - возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом). Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано В этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ. 1.2.1. Временное владение и пользование по договору аренды Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды. Право пользования арендованным имуществом - это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2008 N А33-4835/08-Ф02-4760/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2008 N А33-10733/07-Ф02-438/08). Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Подробнее о назначении имущества см. п. 1.3 "Объект аренды" и п. 2 "Прочие условия об объекте аренды". Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата. Арендатор не обязан уплачивать арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться имуществом, а также вправе требовать возврата внесенных за этот период платежей. - Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, когда арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество, см. в Путеводителе по судебной практике. Право владения арендованным имуществом - это возможность арендатора фактически обладать имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу N А26-7328/2005-213, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.1996 N Ф04/804-221/А70-96-482/1, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 N 08АП-8667/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А56-15471/2009). Данное право предоставляет арендатору: 1. Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое). Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора. 2. Возможность применять вещно-правовые способы защиты, установленные ст. 305 ГК РФ (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2007 N А35-4623/06-с12). Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц. Однако даже при передаче вещи во владение арендатору у арендодателя как собственника имущества сохраняется право предъявить к третьему лицу, нарушающему право собственности, требование об устранении такого нарушения на основании ст. 304 ГК РФ. - Судебную практику, подтверждающую, что при передаче имущества в аренду правом предъявить к третьему лицу иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, обладают как арендатор, так и собственник имущества, см. в Путеводителе по судебной практике. Внимание! Право на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента вступления во владение имуществом, т.е. после фактической передачи ему объекта аренды. - Судебную практику, подтверждающую, что право арендатора на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает только после вступления во владение им, см. в Путеводителе по судебной практике. Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2) в исправном состоянии с учетом нормального износа". -------------------------------- Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование 1. Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ "Аренда". - Судебную практику, подтверждающую, что договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды, см. в Путеводителе по судебной практике. Так, например, к договору на предоставление рекламной площади, в котором нет условия о передаче имущества во временное владение или пользование, будут применены нормы о возмездном оказании услуг, а не нормы об аренде. - Судебную практику, подтверждающую, что договор на предоставление рекламной площади без условия о передаче имущества во владение и (или) пользование регулируется нормами об оказании услуг, см. в Путеводителе по судебной практике. 2. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ). 1.2.2. Временное пользование по договору аренды Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. О содержании права пользования см. п. 1.2.1 "Временное владение и пользование по договору аренды" настоящих Рекомендаций. Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях: 1. Арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества. 2. Арендодатель хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него либо перемещать его в пространстве. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром компьютерами пользуется школа, а вечером - университет). 3. Фактическое обладание имуществом для целей извлечения арендатором полезных свойств из него нецелесообразно или затруднительно в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию (например, при аренде каналов связи). Пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно прекратить пользование этим объектом (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2)". -------------------------------- Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное пользование В этом случае при возникновении спора суд для квалификации отношений сторон будет применять буквальное толкование условий договора, а также выяснять действительную волю сторон при заключении договора (ст. 431 ГК РФ). 1.2.3. Возмездность по договору аренды В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Это означает, что арендные отношения обладают признаком возмездности. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом. Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) не только по договору аренды (ст. 606 ГК РФ), но и на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды __________________________ (указываются данные об имуществе), а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа". -------------------------------- Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна нулю. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом (см. Риск арендодателя 1.2.1). Также сторонам - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям следует учитывать, что если в аренду передано несколько объектов, то исключать часть из них из договора можно только путем их возврата арендодателю либо путем возмещения стоимости. В противном случае такие действия, как, например, уменьшение арендатором количества переданных в аренду объектов, могут быть расценены как дарение, запрещенное в отношениях между коммерческими организациями в силу пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ. Арендодатель в указанном случае будет вправе потребовать возмещения убытков. - Судебную практику, подтверждающую, что уменьшение количества объектов, переданных в аренду, может быть расценено как дарение, см. в Путеводителе по судебной практике. Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно Согласно ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы за пользование движимым имуществом - несогласованным. В таком случае будет применяться ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах. По вопросу согласования вида, размера и порядка внесения арендной платы см. пункт 6 "Арендная плата" и пункт 8 "Внесение арендной платы" настоящих Рекомендаций. 1.3. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ Статья 607 ГК РФ Объект аренды - это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не является исчерпывающим. Так, например, в силу ч. 1 ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, в связи с чем можно сделать вывод, что они являются объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, абз. 14 ст. 36 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" прямо предусматривает, что предметом договора могут быть племенные животные. Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (трубопроводы, железные дороги и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Единый недвижимый комплекс является таковым, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ч. 1 ст. 133.1 ГК РФ). Согласование условия об объекте аренды В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 N А28-2588/02-133/17, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 N Ф08-2568/2008). Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение. Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь. Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТы, технические регламенты и т.п.). Например, наименование "токарный станок" указывает на функциональное предназначение вещи - средство для резания материалов, а наименование "дрова березовые" - на функциональное предназначение - топливо. Вещь под родовым наименованием "многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона" предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование "бык-производитель молочного скота" указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование "бычок мясного скота" указывает на полезные свойства животного - потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду. Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано. Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам (см. судебную практику, в которой суды делают аналогичный вывод при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения: Определение ВАС РФ от 03.06.2010 N ВАС-7254/10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 по делу N А82-13666/2006-35). Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи. На основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально-определенной. Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо: - указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится); - описать индивидуальные характеристики объекта аренды. Если условие об объекте не согласовано В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Вместе с тем в судебной практике сложился подход, закрепленный в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": договор, в котором не согласовано условие об объекте, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риски арендодателя 1.3.1, 1.3.2, Риск арендатора 1.3.1. Данный подход отражен в новой редакции ст. 432 ГК РФ, вступившей в силу с 1 июня 2015 г. Согласно п. 3 указанной нормы сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Указанное положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования условия об объекте, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ. Аренда части вещи Сторонам важно знать, что они могут заключить договор аренды не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части. - Судебную практику, подтверждающую, что стороны могут заключить не только договор аренды вещи, но и договор аренды части вещи, см. в Путеводителе по судебной практике. Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду части вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу. Применение норм гл. 34 ГК РФ об аренде к договорам о предоставлении торговых мест на розничных рынках Вопрос о квалификации договора о предоставлении торговых мест неоднозначно решается в судебной практике. Одни суды придерживаются позиции, согласно которой такой договор может быть квалифицирован как договор аренды. Другие признают его договором возмездного оказания услуг. По мнению третьих, договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ, поэтому нормы гл. 34 ГК РФ об аренде не применяются, его правовое регулирование установлено Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон "О розничных рынках"). - Судебную практику, подтверждающую, что существует несколько позиций судов по вопросу квалификации договора о предоставлении торговых мест, см. в Путеводителе по судебной практике. Первая позиция, согласно которой к договору о предоставлении торговых мест должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ об аренде, поддержана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19.11.2013 N 8668/13. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со сходными обстоятельствами. Как указал суд, предметом договора о предоставлении торговых мест является передача компанией, которая управляет рынком, пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ. Вследствие этого к предусмотренному ч. 2 ст. 15 Закона "О розничных рынках" договору применяются положения гл. 34 ГК РФ об аренде, в том числе нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете изменения размера арендной платы чаще одного раза в год. Также суд разъяснил, что если договор о предоставлении торговых мест предусматривает обязанности управляющей рынком компании по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест его территории, организации охраны этой территории, то такой договор является смешанным, содержащим условия не только договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг. Признание договора смешанным означает, что к отношениям сторон будут применены в соответствующих частях правила о договорах аренды (гл. 34 ГК РФ) и возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Следует учитывать, что торговая деятельность на розничных рынках может осуществляться юридическими и физическими лицами только на основании договоров о предоставлении торговых мест с управляющей рынком компанией (Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2009 N 10-Г09-9). По смыслу норм п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона "О розничных рынках" типовая форма договора о предоставлении торгового места устанавливается органами государственной власти субъектов РФ. К примеру, такая типовая форма утверждена Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.05.2007 N 120 "Об организации розничных рынков и ярмарок на территории Ленинградской области". Стороны договора не вправе изменять утвержденную типовую форму. Так, управляющая рынком компания не может заключать указанный договор, содержащий условия, которые не предусмотрены типовой формой (Постановление ФАС Центрального округа от 11.10.2013 по делу N А14-993/2011 (Определением ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-677/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). Лицо, желающее осуществлять торговую деятельность, не вправе требовать изменения типовой формы договора (Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2010 N Ф10-1193/10 (Определением ВАС РФ ВАС РФ от 14.07.2010 N ВАС-7183/10

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ Статьи 420, 432, 606, 607 ГК РФ По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Исходя из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В юридической литературе также высказывается мнение о том, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками (Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1). Вместе с тем в литературе встречается и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода) (Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С.С. Алексеев, А.В. Асосков, В.Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011). Аналогичное мнение высказывается в монографии Брагинского М.И., Витрянского В.В. "Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2". С учетом изложенного при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре: - права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ; - данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ). Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло. На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь: от этого будут зависеть правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 настоящих Рекомендаций. Если условие о предмете не согласовано Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды). О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. п. 1.2 настоящих Рекомендаций. Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Вместе с тем существует подход, закрепленный в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны. - Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике. Данный подход отражен в ст. 432 ГК РФ, вступившей в силу с 1 июня 2015 г. Согласно п. 3 указанной нормы сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Это положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования предмета, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ. 1.1. ПРАВО НА СДАЧУ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что по смыслу ст. 157 ГК РФ заключение сделки может быть поставлено под отменительное или отлагательное условие, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Так, договор аренды вновь построенного здания может быть заключен под отлагательным условием о регистрации арендодателем права собственности на объект аренды. Представляется, что данный подход может быть применен и при заключении договора аренды движимой вещи под отлагательным условием возникновения на нее права собственности. В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору. В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным. - Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды, заключенный лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на арендуемую вещь, не является недействительным, см. в Путеводителе по судебной практике. Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора. - Судебную практику, подтверждающую, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе если вещь не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды, см. в Путеводителе по судебной практике. Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ. - Судебную практику, подтверждающую, что не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), право собственности на которое еще не зарегистрировано в ЕГРП, см. в Путеводителе по судебной практике. Сдача в аренду имущества доверительным управляющим Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У." (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий. Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду. Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника. - Судебную практику, подтверждающую изложенную выше ситуацию, см. в Путеводителе по судебной практике. Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду. Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. - Судебную практику, подтверждающую существование двух позиций по вопросу о том, вправе ли доверительный управляющий без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, см. в Путеводителе по судебной практике. 1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ Статья 606 ГК РФ Формулировка ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды. Права и обязанности арендодателя: - обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование; - право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом; - право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования. Права и обязанности арендатора: - обязанность оплачивать временное пользование имуществом; - обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды; - право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование; - право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом. Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров. Так, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ); по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ). Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки, на основании п. 2 ст. 406 ГК РФ, если арендатор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые он не отвечает. Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку ч. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора: - временное владение и пользование объектом аренды за плату; - временное пользование объектом аренды за плату. Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает. Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий: - временное владение и пользование; - временное пользование; - возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом). Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано В этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ. 1.2.1. Временное владение и пользование по договору аренды Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды. Право пользования арендованным имуществом - это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2008 N А33-4835/08-Ф02-4760/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2008 N А33-10733/07-Ф02-438/08). Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Подробнее о назначении имущества см. п. 1.3 "Объект аренды" и п. 2 "Прочие условия об объекте аренды". Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата. Арендатор не обязан уплачивать арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться имуществом, а также вправе требовать возврата внесенных за этот период платежей. - Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, когда арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество, см. в Путеводителе по судебной практике. Право владения арендованным имуществом - это возможность арендатора фактически обладать имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу N А26-7328/2005-213, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.1996 N Ф04/804-221/А70-96-482/1, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 N 08АП-8667/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А56-15471/2009). Данное право предоставляет арендатору: 1. Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое). Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора. 2. Возможность применять вещно-правовые способы защиты, установленные ст. 305 ГК РФ (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2007 N А35-4623/06-с12). Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц. Однако даже при передаче вещи во владение арендатору у арендодателя как собственника имущества сохраняется право предъявить к третьему лицу, нарушающему право собственности, требование об устранении такого нарушения на основании ст. 304 ГК РФ. - Судебную практику, подтверждающую, что при передаче имущества в аренду правом предъявить к третьему лицу иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, обладают как арендатор, так и собственник имущества, см. в Путеводителе по судебной практике. Внимание! Право на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента вступления во владение имуществом, т.е. после фактической передачи ему объекта аренды. - Судебную практику, подтверждающую, что право арендатора на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает только после вступления во владение им, см. в Путеводителе по судебной практике. Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2) в исправном состоянии с учетом нормального износа". -------------------------------- Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование 1. Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ "Аренда". - Судебную практику, подтверждающую, что договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды, см. в Путеводителе по судебной практике. Так, например, к договору на предоставление рекламной площади, в котором нет условия о передаче имущества во временное владение или пользование, будут применены нормы о возмездном оказании услуг, а не нормы об аренде. - Судебную практику, подтверждающую, что договор на предоставление рекламной площади без условия о передаче имущества во владение и (или) пользование регулируется нормами об оказании услуг, см. в Путеводителе по судебной практике. 2. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ). 1.2.2. Временное пользование по договору аренды Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. О содержании права пользования см. п. 1.2.1 "Временное владение и пользование по договору аренды" настоящих Рекомендаций. Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях: 1. Арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества. 2. Арендодатель хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него либо перемещать его в пространстве. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром компьютерами пользуется школа, а вечером - университет). 3. Фактическое обладание имуществом для целей извлечения арендатором полезных свойств из него нецелесообразно или затруднительно в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию (например, при аренде каналов связи). Пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно прекратить пользование этим объектом (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2)". -------------------------------- Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное пользование В этом случае при возникновении спора суд для квалификации отношений сторон будет применять буквальное толкование условий договора, а также выяснять действительную волю сторон при заключении договора (ст. 431 ГК РФ). 1.2.3. Возмездность по договору аренды В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Это означает, что арендные отношения обладают признаком возмездности. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом. Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) не только по договору аренды (ст. 606 ГК РФ), но и на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды __________________________ (указываются данные об имуществе), а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа". -------------------------------- Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна нулю. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом (см. Риск арендодателя 1.2.1). Также сторонам - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям следует учитывать, что если в аренду передано несколько объектов, то исключать часть из них из договора можно только путем их возврата арендодателю либо путем возмещения стоимости. В противном случае такие действия, как, например, уменьшение арендатором количества переданных в аренду объектов, могут быть расценены как дарение, запрещенное в отношениях между коммерческими организациями в силу пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ. Арендодатель в указанном случае будет вправе потребовать возмещения убытков. - Судебную практику, подтверждающую, что уменьшение количества объектов, переданных в аренду, может быть расценено как дарение, см. в Путеводителе по судебной практике. Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно Согласно ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы за пользование движимым имуществом - несогласованным. В таком случае будет применяться ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах. По вопросу согласования вида, размера и порядка внесения арендной платы см. пункт 6 "Арендная плата" и пункт 8 "Внесение арендной платы" настоящих Рекомендаций. 1.3. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ Статья 607 ГК РФ Объект аренды - это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не является исчерпывающим. Так, например, в силу ч. 1 ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, в связи с чем можно сделать вывод, что они являются объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, абз. 14 ст. 36 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" прямо предусматривает, что предметом договора могут быть племенные животные. Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (трубопроводы, железные дороги и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Единый недвижимый комплекс является таковым, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ч. 1 ст. 133.1 ГК РФ). Согласование условия об объекте аренды В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 N А28-2588/02-133/17, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 N Ф08-2568/2008). Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение. Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь. Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТы, технические регламенты и т.п.). Например, наименование "токарный станок" указывает на функциональное предназначение вещи - средство для резания материалов, а наименование "дрова березовые" - на функциональное предназначение - топливо. Вещь под родовым наименованием "многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона" предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование "бык-производитель молочного скота" указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование "бычок мясного скота" указывает на полезные свойства животного - потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду. Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано. Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам (см. судебную практику, в которой суды делают аналогичный вывод при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения: Определение ВАС РФ от 03.06.2010 N ВАС-7254/10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 по делу N А82-13666/2006-35). Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи. На основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально-определенной. Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо: - указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится); - описать индивидуальные характеристики объекта аренды. Если условие об объекте не согласовано В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Вместе с тем в судебной практике сложился подход, закрепленный в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": договор, в котором не согласовано условие об объекте, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риски арендодателя 1.3.1, 1.3.2, Риск арендатора 1.3.1. Данный подход отражен в новой редакции ст. 432 ГК РФ, вступившей в силу с 1 июня 2015 г. Согласно п. 3 указанной нормы сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Указанное положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования условия об объекте, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ. Аренда части вещи Сторонам важно знать, что они могут заключить договор аренды не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части. - Судебную практику, подтверждающую, что стороны могут заключить не только договор аренды вещи, но и договор аренды части вещи, см. в Путеводителе по судебной практике. Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду части вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу. Применение норм гл. 34 ГК РФ об аренде к договорам о предоставлении торговых мест на розничных рынках Вопрос о квалификации договора о предоставлении торговых мест неоднозначно решается в судебной практике. Одни суды придерживаются позиции, согласно которой такой договор может быть квалифицирован как договор аренды. Другие признают его договором возмездного оказания услуг. По мнению третьих, договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ, поэтому нормы гл. 34 ГК РФ об аренде не применяются, его правовое регулирование установлено Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон "О розничных рынках"). - Судебную практику, подтверждающую, что существует несколько позиций судов по вопросу квалификации договора о предоставлении торговых мест, см. в Путеводителе по судебной практике. Первая позиция, согласно которой к договору о предоставлении торговых мест должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ об аренде, поддержана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19.11.2013 N 8668/13. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со сходными обстоятельствами. Как указал суд, предметом договора о предоставлении торговых мест является передача компанией, которая управляет рынком, пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ. Вследствие этого к предусмотренному ч. 2 ст. 15 Закона "О розничных рынках" договору применяются положения гл. 34 ГК РФ об аренде, в том числе нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете изменения размера арендной платы чаще одного раза в год. Также суд разъяснил, что если договор о предоставлении торговых мест предусматривает обязанности управляющей рынком компании по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест его территории, организации охраны этой территории, то такой договор является смешанным, содержащим условия не только договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг. Признание договора смешанным означает, что к отношениям сторон будут применены в соответствующих частях правила о договорах аренды (гл. 34 ГК РФ) и возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Следует учитывать, что торговая деятельность на розничных рынках может осуществляться юридическими и физическими лицами только на основании договоров о предоставлении торговых мест с управляющей рынком компанией (Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2009 N 10-Г09-9). По смыслу норм п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона "О розничных рынках" типовая форма договора о предоставлении торгового места устанавливается органами государственной власти субъектов РФ. К примеру, такая типовая форма утверждена Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.05.2007 N 120 "Об организации розничных рынков и ярмарок на территории Ленинградской области". Стороны договора не вправе изменять утвержденную типовую форму. Так, управляющая рынком компания не может заключать указанный договор, содержащий условия, которые не предусмотрены типовой формой (Постановление ФАС Центрального округа от 11.10.2013 по делу N А14-993/2011 (Определением ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-677/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). Лицо, желающее осуществлять торговую деятельность, не вправе требовать изменения типовой формы договора (Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2010 N Ф10-1193/10 (Определением ВАС РФ ВАС РФ от 14.07.2010 N ВАС-7183/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). Таким образом, заключение договора на предоставл

Пишите мне в контакте https://vk.com/id132511534 или звоните : 89114859136 , чем смогу помогу ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ Статьи 420, 432, 606, 607 ГК РФ По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Исходя из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В юридической литературе также высказывается мнение о том, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками (Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1). Вместе с тем в литературе встречается и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода) (Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С.С. Алексеев, А.В. Асосков, В.Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011). Аналогичное мнение высказывается в монографии Брагинского М.И., Витрянского В.В. "Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2". С учетом изложенного при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре: - права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ; - данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ). Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло. На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь: от этого будут зависеть правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 настоящих Рекомендаций. Если условие о предмете не согласовано Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды). О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. п. 1.2 настоящих Рекомендаций. Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Вместе с тем существует подход, закрепленный в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны. - Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике. Данный подход отражен в ст. 432 ГК РФ, вступившей в силу с 1 июня 2015 г. Согласно п. 3 указанной нормы сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Это положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования предмета, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ. 1.1. ПРАВО НА СДАЧУ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что по смыслу ст. 157 ГК РФ заключение сделки может быть поставлено под отменительное или отлагательное условие, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Так, договор аренды вновь построенного здания может быть заключен под отлагательным условием о регистрации арендодателем права собственности на объект аренды. Представляется, что данный подход может быть применен и при заключении договора аренды движимой вещи под отлагательным условием возникновения на нее права собственности. В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору. В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным. - Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды, заключенный лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на арендуемую вещь, не является недействительным, см. в Путеводителе по судебной практике. Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора. - Судебную практику, подтверждающую, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе если вещь не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды, см. в Путеводителе по судебной практике. Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ. - Судебную практику, подтверждающую, что не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), право собственности на которое еще не зарегистрировано в ЕГРП, см. в Путеводителе по судебной практике. Сдача в аренду имущества доверительным управляющим Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У." (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий. Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду. Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника. - Судебную практику, подтверждающую изложенную выше ситуацию, см. в Путеводителе по судебной практике. Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду. Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. - Судебную практику, подтверждающую существование двух позиций по вопросу о том, вправе ли доверительный управляющий без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, см. в Путеводителе по судебной практике. 1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ Статья 606 ГК РФ Формулировка ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды. Права и обязанности арендодателя: - обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование; - право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом; - право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования. Права и обязанности арендатора: - обязанность оплачивать временное пользование имуществом; - обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды; - право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование; - право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом. Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров. Так, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ); по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ). Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки, на основании п. 2 ст. 406 ГК РФ, если арендатор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые он не отвечает. Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку ч. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора: - временное владение и пользование объектом аренды за плату; - временное пользование объектом аренды за плату. Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает. Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий: - временное владение и пользование; - временное пользование; - возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом). Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано В этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ. 1.2.1. Временное владение и пользование по договору аренды Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды. Право пользования арендованным имуществом - это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2008 N А33-4835/08-Ф02-4760/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2008 N А33-10733/07-Ф02-438/08). Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Подробнее о назначении имущества см. п. 1.3 "Объект аренды" и п. 2 "Прочие условия об объекте аренды". Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата. Арендатор не обязан уплачивать арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться имуществом, а также вправе требовать возврата внесенных за этот период платежей. - Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, когда арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество, см. в Путеводителе по судебной практике. Право владения арендованным имуществом - это возможность арендатора фактически обладать имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу N А26-7328/2005-213, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.1996 N Ф04/804-221/А70-96-482/1, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 N 08АП-8667/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А56-15471/2009). Данное право предоставляет арендатору: 1. Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое). Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора. 2. Возможность применять вещно-правовые способы защиты, установленные ст. 305 ГК РФ (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2007 N А35-4623/06-с12). Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц. Однако даже при передаче вещи во владение арендатору у арендодателя как собственника имущества сохраняется право предъявить к третьему лицу, нарушающему право собственности, требование об устранении такого нарушения на основании ст. 304 ГК РФ. - Судебную практику, подтверждающую, что при передаче имущества в аренду правом предъявить к третьему лицу иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, обладают как арендатор, так и собственник имущества, см. в Путеводителе по судебной практике. Внимание! Право на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента вступления во владение имуществом, т.е. после фактической передачи ему объекта аренды. - Судебную практику, подтверждающую, что право арендатора на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает только после вступления во владение им, см. в Путеводителе по судебной практике. Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2) в исправном состоянии с учетом нормального износа". -------------------------------- Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование 1. Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ "Аренда". - Судебную практику, подтверждающую, что договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды, см. в Путеводителе по судебной практике. Так, например, к договору на предоставление рекламной площади, в котором нет условия о передаче имущества во временное владение или пользование, будут применены нормы о возмездном оказании услуг, а не нормы об аренде. - Судебную практику, подтверждающую, что договор на предоставление рекламной площади без условия о передаче имущества во владение и (или) пользование регулируется нормами об оказании услуг, см. в Путеводителе по судебной практике. 2. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ). 1.2.2. Временное пользование по договору аренды Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. О содержании права пользования см. п. 1.2.1 "Временное владение и пользование по договору аренды" настоящих Рекомендаций. Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях: 1. Арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества. 2. Арендодатель хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него либо перемещать его в пространстве. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром компьютерами пользуется школа, а вечером - университет). 3. Фактическое обладание имуществом для целей извлечения арендатором полезных свойств из него нецелесообразно или затруднительно в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию (например, при аренде каналов связи). Пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно прекратить пользование этим объектом (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2)". -------------------------------- Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное пользование В этом случае при возникновении спора суд для квалификации отношений сторон будет применять буквальное толкование условий договора, а также выяснять действительную волю сторон при заключении договора (ст. 431 ГК РФ). 1.2.3. Возмездность по договору аренды В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Это означает, что арендные отношения обладают признаком возмездности. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом. Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) не только по договору аренды (ст. 606 ГК РФ), но и на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды __________________________ (указываются данные об имуществе), а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа". -------------------------------- Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна нулю. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом (см. Риск арендодателя 1.2.1). Также сторонам - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям следует учитывать, что если в аренду передано несколько объектов, то исключать часть из них из договора можно только путем их возврата арендодателю либо путем возмещения стоимости. В противном случае такие действия, как, например, уменьшение арендатором количества переданных в аренду объектов, могут быть расценены как дарение, запрещенное в отношениях между коммерческими организациями в силу пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ. Арендодатель в указанном случае будет вправе потребовать возмещения убытков. - Судебную практику, подтверждающую, что уменьшение количества объектов, переданных в аренду, может быть расценено как дарение, см. в Путеводителе по судебной практике. Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно Согласно ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы за пользование движимым имуществом - несогласованным. В таком случае будет применяться ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах. По вопросу согласования вида, размера и порядка внесения арендной платы см. пункт 6 "Арендная плата" и пункт 8 "Внесение арендной платы" настоящих Рекомендаций. 1.3. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ Статья 607 ГК РФ Объект аренды - это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не является исчерпывающим. Так, например, в силу ч. 1 ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, в связи с чем можно сделать вывод, что они являются объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, абз. 14 ст. 36 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" прямо предусматривает, что предметом договора могут быть племенные животные. Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (трубопроводы, железные дороги и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Единый недвижимый комплекс является таковым, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ч. 1 ст. 133.1 ГК РФ). Согласование условия об объекте аренды В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 N А28-2588/02-133/17, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 N Ф08-2568/2008). Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение. Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь. Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТы, технические регламенты и т.п.). Например, наименование "токарный станок" указывает на функциональное предназначение вещи - средство для резания материалов, а наименование "дрова березовые" - на функциональное предназначение - топливо. Вещь под родовым наименованием "многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона" предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование "бык-производитель молочного скота" указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование "бычок мясного скота" указывает на полезные свойства животного - потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду. Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано. Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам (см. судебную практику, в которой суды делают аналогичный вывод при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения: Определение ВАС РФ от 03.06.2010 N ВАС-7254/10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 по делу N А82-13666/2006-35). Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи. На основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально-определенной. Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо: - указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится); - описать индивидуальные характеристики объекта аренды. Если условие об объекте не согласовано В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Вместе с тем в судебной практике сложился подход, закрепленный в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": договор, в котором не согласовано условие об объекте, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риски арендодателя 1.3.1, 1.3.2, Риск арендатора 1.3.1. Данный подход отражен в новой редакции ст. 432 ГК РФ, вступившей в силу с 1 июня 2015 г. Согласно п. 3 указанной нормы сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Указанное положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования условия об объекте, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ. Аренда части вещи Сторонам важно знать, что они могут заключить договор аренды не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части. - Судебную практику, подтверждающую, что стороны могут заключить не только договор аренды вещи, но и договор аренды части вещи, см. в Путеводителе по судебной практике. Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду части вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу. Применение норм гл. 34 ГК РФ об аренде к договорам о предоставлении торговых мест на розничных рынках Вопрос о квалификации договора о предоставлении торговых мест неоднозначно решается в судебной практике. Одни суды придерживаются позиции, согласно которой такой договор может быть квалифицирован как договор аренды. Другие признают его договором возмездного оказания услуг. По мнению третьих, договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ, поэтому нормы гл. 34 ГК РФ об аренде не применяются, его правовое регулирование установлено Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон "О розничных рынках"). - Судебную практику, подтверждающую, что существует несколько позиций судов по вопросу квалификации договора о предоставлении торговых мест, см. в Путеводителе по судебной практике. Первая позиция, согласно которой к договору о предоставлении торговых мест должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ об аренде, поддержана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19.11.2013 N 8668/13. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со сходными обстоятельствами. Как указал суд, предметом договора о предоставлении торговых мест является передача компанией, которая управляет рынком, пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ. Вследствие этого к предусмотренному ч. 2 ст. 15 Закона "О розничных рынках" договору применяются положения гл. 34 ГК РФ об аренде, в том числе нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете изменения размера арендной платы чаще одного раза в год. Также суд разъяснил, что если договор о предоставлении торговых мест предусматривает обязанности управляющей рынком компании по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест его территории, организации охраны этой территории, то такой договор является смешанным, содержащим условия не только договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг. Признание договора смешанным означает, что к отношениям сторон будут применены в соответствующих частях правила о договорах аренды (гл. 34 ГК РФ) и возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Следует учитывать, что торговая деятельность на розничных рынках может осуществляться юридическими и физическими лицами только на основании договоров о предоставлении торговых мест с управляющей рынком компанией (Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2009 N 10-Г09-9). По смыслу норм п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона "О розничных рынках" типовая форма договора о предоставлении торгового места устанавливается органами государственной власти субъектов РФ. К примеру, такая типовая форма утверждена Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.05.2007 N 120 "Об организации розничных рынков и ярмарок на территории Ленинградской области". Стороны договора не вправе изменять утвержденную типовую форму. Так, управляющая рынком компания не может заключать указанный договор, содержащий условия, которые не предусмотрены типовой формой (Постановление ФАС Центрального округа от 11.10.2013 по делу N А14-993/2011 (Определением ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-677/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). Лицо, желающее осуществлять торговую деятельность, не вправе требовать изменения типовой формы договора (Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2010 N Ф10-1193/10 (Определением ВАС РФ ВАС РФ от 14.07.2010 N ВАС-7183/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пер

Сергей Анатольевич или как вас лучше назвать ,Таран? Ты как всегда в своём репертуаре думаешь умнее всех?! наврятли

Сергей ,я боюсь Тарана?? ))))) вы меня рассмешили !!! Эта дичь боится меня ..а со мной на контак идти по телефону ,зачем.Вам правильно сказали по факту дело то нет .Поменяйте замки и выставите за дверь а если придут разбираться так возьмите,биту зайдите в его крысячие логово и рас х...все там. Была бы моя квартира и меня бы так кинули,на моё жильё ,да я бы этого петуха давно бы в лес увёз и спалил бы там его на хрен.

Артем а почему у Вас сленг такой уголовный? Вы не в тюрьме сидите раз так хорошо знаете Тарана? И почему Вы тогда прячетесь ?

Артем за что вы сидите в тюрьме ?

Артем я тоже пострадал от действий Тарана,как мне лучше поступить?яСвяжитесь со мной. т.89211026274 Виталик

Пишите мне в контакте https://vk.com/id132511534 или звоните : 89114859136 , чем смогу помогу

Артем, как с вами связаться?

Антонина,эти фотки с Германии которые выставляем Таран,они старые с прошлого года!! Эта тварь специально выставил ,что бы все думали что он за границей а на самом деле он со своей "мадам" в России .

Он в Кирове у своей очередной .......

Манахов Таран находится сейчас в городе Кирове там свои сети расставляет пиарится в местных онлайн газетах и порталах и регистрирует новые коньСАЛТИНГОВЫЕ шаражки)) http://www.k-agent.ru/en/catalog/4345448489-1164350067815 https://www.prima-inform.ru/cat/cc/standart...7815-4345448489 ОГРН: 1164350067815 ИНН: 4345448489 КПП: 434501001 Код налогового органа: 4350 (от 05.07.2016) Рег. номер ПФР: 053001121600 (от 10.07.2016) Рег. номер ФСС: 434510311443001 (от 10.07.2016) Основной вид экономической деятельности 68.20 - Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом Руководство Генеральный директор: Монахов Константин Викторович (ИНН: 39 Но в Кирове новый Губернатор и Полиция там неподкупная насколько мне известно так что как он там только движения начнет свои мошеннические ему там быстрехонько ласты скрутят! и говорят что местные авторитеты уже про этого Петушка прознали так что ему совсем маленько дней осталось))) там такие спектакли что в 2009 году он выкидывал не прощают- после огласки - какая она сейчас ее нужные люди читают кому надо и делают выводы- не в пользу Тарана-Монахова- тут он уже не отвертится !!!

Сергей Анатольевич,вы бы лутше с прокуратурой связались а не со мной!

Пишите мне в контакте https://vk.com/id132511534 или звоните : 89114859136 , чем смогу помогу

Артем, в Прокуратуре как и в милиции ясно сказали поскольку есть договор они ничем помочь не смогут. Это же подтвердили и другие люди с кем я общался в контакте. Юристы на форуме пишут что нет тут никакого мошенничества потому что его нет. Я узнал что сейчас какая то проверка идет в отношении его но совершенно по другому вопросу. Как мне сказали что у органов к нему претензии по факту использования контрафактных программ в компьютерах -за это он максимум штраф получит. Артем а почему Вы не хотите со мной пообщаться? Вы боитесь Тарана?

Елена я не смог до Вас дозвониться

Антонина должен вас огорчить это не правильное инфо.Нет у него в Германии ни какой жены и не было ,это его очередная лож. И в данный момент он не в Германии это я вам уверенно заявляю . Его жена Куклина Светлана она работает с ним и сейчас они вместе и скрылись!

Артем, Таран в Контакте и Фейсбуке у себя во всех позах выставляет свои фото из Германии.

Сергей Анатольевич кто такой Таран ?! Трусливый,аферист,имеющий 17 лет (в общем )судимости. Я на вашем месте обратился бы в прокуратуру.

Довожу всех до сведенья,Таран К.П сбежал в очередной раз из Калининграда и находится где то в России я надеюсь наши органы в этот раз не облажаются,объявят в розыск, задержат и посадят это го афериста!

он в Кирове

Всем привет! В Германии Таран К.П. там у него жена живет гражданка Германии. Прошлым летом он тоже там находился.

Скажите пожалуйста кто нибудь как с вами связаться хоть с кем то ? Я хотел бы объективно понять, кто такой Таран и его компания потому что сам же сдаю третий месяц им две своих квартиры в Калининграде. в первый месяц они меня оштрафовали за то что я пришел познакомиться с жильцами без их ведома. Удержали у меня из арендной платы всю ее стоимость. За вторую квартиру деньги я получил через месяц с задержкой аж на четверо суток. Очень не приятно терять или дарить 18 тысяч рублей кому то. В праве ли они вообще были меня штрафовать? Они же не суд и не государственный орган. Сейчас мне платят конечно но ведь не известно за что меня эта компания вновь оштрафует. В полиции мне сказали что знают их хорошо но рекомендовали обратиться в суд т.к. у меня с этой компанией договор и сказали, что полиция не вправе вмешиваться в гражданско -правовой спор. Расторгать договор компания тоже отказалась. В суд подавать на них, формально у меня нет никакого повода. Что делать не знаю! Пытался в интернете найти кого то с подобной проблемой, но почему то никто из авторов таких же отзывов не идет со мной на диалог, а анкеты их или заблокированы или фейковые.

Премерзкая компания, подсовывают самый коварный договор, денег собственник не получает ни копейки. Собственника провоцируют и подстёгивают чтобы он нарушил договор и платил огромный штраф (20000-30000 руб). Будьте бдительны, обращайтесь в полицию и прокураткру. Самые настоящие первоклассные МОШЕННИКИ!

Компания эта мягко сказать необычная. С риелторами хоть и дороже но все понятно и привычно. А эта компания в наш регион принесло то ли ноухао то ли аферу какую то. Начнем с того,что проиграли они в судах против собственников жилья несколько дел (вроде три или четыре) и научились на этом. Как говориться беда пошла в прок. Но это было в прошлом году. В этом году они семь дел в разных судах выиграли и причем с треском. Был огромный скандал когда приставы и полиция по решению суда принудительно вселяли в квартиру их клиента. Почему суд принял такое решение -сказать трудно. Но как человек, который несколько не далекий от законов и судебной практики понимаю что Договор у них действительно сильный и Таран человек абсолютно без башенный. Скорее всего Таран и его компания целенаправленно провоцируют все эти судебные тяжбы чтобы по решению суда заставить собственников жилья платить огромную неустойку,пени и штрафы. Это конечно ни честно но и обманом это назвать нельзя. Поэтому и живут в свое удовольствие. во всем этом больше всех выигрывает только компания Тарана и конечно квартиросъемщик не остается в накладе. В данной ситуации собственником жилых помещений,раз кто то уже подписал договор с этой компанией ни в коем случае не следует идти на провокации. Помните!!! Таран только и ждет, когда собственник совершит или нарушения договора или закона. Тогда у него сразу появляется повод заявить Иск в суд и добиться удовлетворительного решения в свою пользу. Внимание!!! Не ленитесь и не жадничайте обратитесь лучше к грамотным людям или адвокатам. В этом случае ваши потери окажутся гораздо ниже. Пишите мне в контакте https://vk.com/id132511534 или звоните : 89114859136 , чем смогу помогу. Можете также обратиться и к грамотному адвокату 89506714259 или 89218502186 Владимир . Мы с адвокатом производим сбор и обобщение информации о деятельности этой компании в целях дальнейшей защиты граждан нашего региона.

Всем добрый день! Обратилась в инвестиционную консалтинговую компанию месяца три назад, заключили договор. Все нравится,все устраивает. Никаких претензий не имею. Многие пишут про задержку оплаты, но с этим мы не встречались. Надеюсь, что и дальше наше сотрудничество будет протекать на такой же положительной волне.

Столько плохих отзывов. Люди, не верьте. Это пишут завистники-конкуренты. Да, немного нестандартная компания, таких я еще не встречала, вовсе не пожалела, что в нее обратилась. Все делают по совести и качественно. Сдаю квартиру уже на протяжении 5 месяцев. Никаких претензий не было, все выплачивают своевременно. В договоре прописано,что допускается один раз за весь срок договора задержка на 10 дней, но пока обходились без этого. Все устраивает. Спасибо большое вам и вашей компании

ЖУЛИКИ ЭТО НЕ ТО СЛОВО. ЧИТАЙТЕ ДОГОВОР ОНИ ЕГО ПОДЪМЕНЯЮТ ПРИ РАСПЕЧАТКЕ.ПОДАЮ В СУД.

НАПИСАЛ ЗАЯВЛЕНИЕ В ПОЛИЦИЮ.УГРОЖАЛИ. ТУПЫЕ МОШЕННИКИ.СКОРО СЯДУТ.

Находились на улице Леонова. сейчас сбежали на Мира 136. прячутся многих обманывают. была в ОБЭП много заявлений. Жулики. хорошие отзывы пишут сами чтобы люди верил . Прежде сходите в полицию потом к жуликам

жулики, находятся по адресу:пр.Мира, д.136, офис 328, обращайтесь кто обманут и вызывайте полицию,тел:102, они угрожают, оскорбляют, провоцируют на драку, держите себя в руках, иностранные граждане обращайтесь за помощью к своему консулу.

присоединяюсь к предыдущим ораторам. Очень мутная контора. Будьте осторожны, берегите свое время, имущество и нервы.

Мошенники!!! Собственнику не платят, сдают квартиру и неоднократно повышают арендную плату. Квартиросъемщик съезжает, тк ему угрожают и сдают дальше! Схема проста ! Все пострадавшие пишите в полицию и прокуратуру!!!

подтверждаю-это мошенники! мало того,что не платят собственнику жилья. так еще и угрожают его шестерки пресловутого тарана.

3 месяца  назад мне подсказали эту компанию, решила через них сдать свое жилье. С жильцами познакомили ,очень приятные девочки, до сих пор живут и  даже  дружим с ними. Оплата проходит регулярно без задержек , была в начале 1 раз,но решили быстро эту ситуацию. Лично я,  плохого сказать ничего не могу про компанию

Мошенниики - ООО Инвестиционная консалтинговая компания. Снимают жилье под видом организации для своего, якобы, сотрудника. Обещают перечислить деньги в течении 3-х дней. Подписывают кучу бумаг и договор аренды. Если вчитаться в договор, то там много подводных камней, которые на первый взгляд не увидишь. Во-первых, ответственность за неисполнение договора только у Арендодателя в размере 30000 руб неустойки. Арендатор не несет никакой ответственности. Во-вторых, Аренатор может менять замки и передавать данное жилье в субаренду. При этом Арендодателю вообще не платится арендная плата, они кормят завтраками. Короче пользуются данным жильем в своих интересах. Люди не попадайтесь на этот обман. Будьте внимательны!!!

ЭТО ПРОСТО Мошенники . Мы написали заявление в полицию. Подключили УБОП и ФСБ. Не верти хорошим отзывам. Ими уже занялись.

Спасибо Вам огромное, мы с ребёнком искали жилье в Калининграде, везде риэлторы берут комиссию, это половина от стоимости жилья которое они находят,будь им не ладно, последний раз тоже встретилась с одним риэлтором, пришли посмотрели всё понравилось, ремонт,техника и что вы думаете люди которые там живут, сказали что вечером уйдут и всё хорошо, вьедите вы, я на радостях ей сразу дала 4500, больше не было, но и их она взяла с удовольствием, приезжаю за ключами с ребёнком, думала уже здесь переночюем и в итоге риэлтор не отвечает на звонки, я в эту квартиру и там никого, короче говоря не денег не квартиры, знакомая с работы подсказала, про это компанию, позвонила вежливо пригласили в офис, приехала, сразу нашли хороший вариант и самое главное, нет комиссии никому, люди обращайтесь я и сейчас живу в этой квартире, проблем не было, Спасибо Вам за то что вы есть, спасибо!!!!!

Снимаю

Снимаем квартиру двухкомнатную с мужем и сыром Егором))), всё отлично, дешевле не найдёшь в Калининграде, спасибо Вам огромное!

Ничего плохого сказать не могу,так как сдаю им свою квартиру, проблем не было, сдаю уже полгода, ежемесячно получаю п

Плату на карту сбербанка,в один день, очень удобно, 22000,рублей,спасибо Вам

Нормальная компания-снимаем у них квартиру,двухкомннатную в центре,проблем нет вообще,спасибо им,действительно даже когда были проблемы с оплатой,у меня была задержка на работе,нашли понимание и подождали 6 дней,спасибо Вам огромное,таких бы людей и побольше!

Пользовалась услугами "Инвестиционной консалтинговой группы", осталась довольна. Хорошая компания. Никаких разногласий при сотрудничестве не возникало. Работают приветливые люди.

Некоторые пользователи,а чаще всего это риелтеры, чье благосостояние страдает от присутствия Инвестиционной консалтинговой компании на Калининградском рынке, с использованием без контрольных возможностей опубликования любой дезинформации , без оснований, обвиняют компанию в совершении различных преступлений. Неизвестные лица сообща с другими либо по отдельности создав себе на каждого по несколько аккаунтов на различных ресурсах ведут информационную конкурентную борьбу в сети с моей организацией-распространяя дезинформацию и ложные сведения.Некоторые лица за удаление лживых сведений о компании незаконно требуют от руководства компании различные суммы денежных средств,которые требуют перечислить на различные реквизиты. С подобными незаконными действиями и прочими атаками различных прохиндеев сталкивается весьма большая масса предприятий и организаций чей потребительский спрос на рынке во многом зависит от рекламы в сети интернет. Такое явление стало сегодня нормой, а информационные атаки в сети целым направлением бизнеса недобросовестных пользователей. Поводом для негативных отзывов в интернете имеют место и иные обстоятельства : Отсутствие риелтерской комиссии за субаренду жилого помещения у нашей компании, явилось существенным рычагом позволившим переломить арендный рынок жилья в Калининграде, привлечь основную массу потребителей арендного жилья и, соответственно, оставить без дохода все остальное риелтерское сообщество региона. Именно данным мотивом, руководствуются лица, которые прячутся за вымышленными именами и не существующими аккаунтами в сети и выкладывают в отзывах на различных ресурсах различный бред,лож и сплетни, с целью дискредитировать нашу компанию в глазах чрезмерно мнительных пользователей сети интернет. Однако, Инвестиционная консалтинговая группа ни когда не пойдет на компромиссы с вымогателями или прочими интриганами. Руководство компании, надеется на здравый рассудок, разборчивость и понимание граждан и своих потребителей. Кому интересно, как работают виртуальные террористы и как устроен их бизнес пройдите по ссылке :http://pr.qteam.ru/service/delete-negative-content.php или http://cabis.su/allnews/dezinformaciya_v_internete/

Наша компания несет весьма жесткие обязательства и, перед субарендатором такого жилого помещения, и эти обязательства, ни в коем случае, не должны находиться в зависимости от недобросовестных действий, в том числе, собственника жилого помещения. Ведь равным образом, наша компания приняла на себя ряд обязательств и перед Вами, и несет полную материальную ответственность за нарушения и Ваших законных интересов, в том числе, если они были нарушены в результате не добросовестных действий субарендатора. Таким образом, находясь в условиях обязанности обеспечения законных интересов, как собственника жилого помещения, так и его субарендатора, наша компания вынуждена определять необходимый баланс интересов своих контрагентов и следовать строго в соответствии с ним! Защита законных интересов каждого отдельного субарендатора, является не менее приоритетной задачей нашей компании. Для эффективной защиты интересов субарендатора, наша компания ведет, исключительно, постоплатную форму расчетов с собственниками жилых помещений. При обстоятельствах, когда законные интересы субарендатора нарушаются вмешательством, со стороны собственника жилого помещения, у нашей компании возникают высокие риски, вызванные обязанностью возмещения субарендатору его убытков и моральных издержек. Таким образом, условия и порядок расчетов за аренду жилого помещения с его собственником, находятся в причинной связи с недопустимостью всякого вмешательства во взаимоотношения нашей компании с субарендатором. Например: в случаях, когда в адрес компании поступает Претензия субарендатора относительно несогласованного визита собственника с целью- непредусмотренной договором аренды, либо без согласования дня и времени такого визита, штрафные санкции в размере 20 тысяч рублей, предусмотренные пунктом 8.4 Договора аренды, путем их свободного удержания из арендной платы, позволяют обеспечить эффективную защиту интересов, как самой компании, так и интересов субарендатора. Таким образом, изложенная нами позиция, получившая свое отражение в Договоре аренды о недопустимости предоплатной формы расчетов за аренду жилых помещений является разумным балансом эффективного обеспечения законных интересов своих контрагентов.

Константин,не отчаивайтесь-скорее всего эти отзывы пишут боты (роботы) фейки так называемые... Это всегда происходит. Про нашу организацию тоже писали-мы перестали реагировать их все со временем прекратилось. Чем больше вы оправдываетесь тем больше будите казаться виноватыми... Здравый человек и так поймет что к чему ... Всего вам доброго!

Константин, вы не берете комиссию с квартиросъемщиков,а это дестабилизирует арендный рынок. Вы покушаетесь на монополию-потому, как именно к вам хлынул потребитель. У риелторов и прочих агентств недвижимости, которые жили за счет аренды жилья произошел отток потребителей в вашу пользу. Дезинформация -к сожалению,это реальный инструмент вам навредить. Вы пришли и ломаете сложившийся рынок,поэтому ваши конкуренты так и будут размещать негативный контент про вас и вашу компанию. НЕ важно, хороший вы или плохой, важно только то что вы отбираете хлеб у давнишних игроков на рынке. За клевету вам в лучше было бы обратиться в полицию. Клевета -уголовное преступление и этой работой должны заниматься ваши юристы.

- «Инвестиционная Консалтинговая Группа» -это Ваш самый надежный и эффективный партнер на арендном рынке жилой недвижимости на территории Северо-западной части России, Польши, Германии и Испании. -В отличии от риелторских организаций на территории России «Инвестиционная Консалтинговая Группа» с целью субаренды и ТОЛЬКО (!!!) для своих контрагентов: самостоятельно арендует у собственников различные жилые помещения; за счет своих собственных средств оплачивает их; несет полную материальную ответственность по обязательствам своих контрагентов; осуществляет страхование имущества собственника; производит капитальный или косметический ремонт в арендованных жилых помещениях и принимает на себя, целиком всю нагрузку, связанную с налогообложением по обязательствам собственника. Подумайте! С какими рисками и нагрузкой каждый собственник своего жилого помещения ни применно сталкивается, предоставляя свое жилье в аренду физическому лицу... риски несвоевременной арендной платы ; ее задержки ; порча или повреждение имущества; хулиганские действия ; пожар по халатности лиц проживающих в арендованном помещении; и ведь, многое другое... Предоставляя в аренду свое жилое помещение физическому лицу, а не стабильной организации, каждый собственник все чаще гадает- будут ли арендные платежи произведены во время?! Или арендатор вновь позвонит и попросит об их отсрочке на несколько дней ... Какие РЕАЛЬНЫЕ!!! гарантии по вероятным рискам, отдельное физическое лицо может предложить собственнику? Вряд ли это можно представить... Вряд ли кто оспорит утверждение о том, что квартиросъемщик, как отдельное физическое лицо, не заинтересован в бережном хранении имущества, которое не является его собственным. И, прежде всего, в условиях гражданско-правовой сделки, с собственником жилого помещения, квартиросъемщик всегда имеет намерение -сэкономить свои денежные средства, а следовательно, существенно минимизировать и доходы собственника жилого помещения. При таких условиях, никакой собственник не может рассчитывать на эффективный и стабильный рост своего дохода от аренды своего жилого помещения. Главная отличительная особенность нашей компании состоит в том, что мы предлагаем каждому собственнику жилого помещения ни только исключительную стабильность, НАДЕЖНОСТЬ и полное отсутствие какой-либо негативной нагрузки, но и прогрессивный ежемесячный рост его доходности от аренды его жилого помещения. Если приоритетной задачей Собственника жилого помещения является позиция — «Сдал и забыл» !!! То наша компания, сегодня единственный надежный партнер в этом качестве. Каждый собственник, сделавший выбор в пользу нашей компании избрал для себя самое верное решение, потому что бизнес НЕ ТРЕБУЮЩИЙ регулярного вмешательства- это ПРАВИЛЬНЫЙ бизнес!

Были разногласия с директором данной фирмы, сейчас все уладили, прошу удалить мои отзывы

Эх ... вот вам всем,а не денюшки.................................­..................................!!!

Крайне не рекомендую связываться. Генеральный директор Таран Константин Павлович, он же Шибаев Константин Павлович Ранее судим.

Все верно мошенники еще добавилась организация Чепенко

Это однозначно мошенники! Перед тем, как подписывать договор прочитайте его. Он может быть расторгнут только по соглашению сторон или через суд.Далее- если они вам не заплатят, то никакие штрафные санкции не прописанны!И вообще по данным СПАРК- организация зарегистрированна 02.02.2015, так что меняет собственность каждый год

Осторожно, мошенники!!! Данная компания снимает квартиру у собственника, подписывает очень скользкий договор и обещает деньги за месяц в течении 5 дней, через несколько дней я узнаю (приехав самовольно на сдаваемую мной квартиру), что моя квартира пересдана за меньшую сумму (с квартирантов взяли денег за 2 месяца), а меня кормят завтраками по поводу денег, сначала обещают подождать до конца недели, потом начинают пугать и угрожать, оскорблять, жильцов просят не пускать меня в МОЮ же квартиру. Сейчас директор данной компании мне постоянно угрожает. Подали заявление о мошенничестве в полицию. Кто попал в подобную ситуацию, отзовитесь.

Здравствуйте мне кажется я оказалась в подобной ситуации. Подскажите как ее разрешить?

Как с вами можно связаться?

По-ходу, это обычные мошенники. За свои услуги по подбору частного инвестора берут 10% от запрашиваемой суммы. Причем 5% сразу при оформлении договора. Потом месяц морочат голову липовыми телефонами, ни один из которых не отвечает. Потом они отключают свои телефоны. В результате нет ни обещанных денег, твои 5% они изначально обещают вернуть, в случае неудавшейся сделки, но и их не возврвщают. Завтрв иду в милицию писать заяву по факту мошеничества.